Tiếp cận đất đai là một trong những điều kiện để doanh nghiệp mở rộng, phát triển sản xuất, mang lại giá trị thặng dư, đóng góp vào sự phát triển kinh tế của đất nước nhưng cũng là lĩnh vực phát sinh nhiều vướng mắc và thường xuyên nhận được nhiều kiến nghị từ phía các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong các hội nghị, diễn đàn về cơ chế, chính sách.

Quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai 2013 trong những năm qua đã góp phần tăng cường quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên đất, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên nhằm phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế; nâng cao điều kiện cuộc sống cho người dân, bảo đảm an ninh quốc phòng. Tuy vậy, theo nhận định của nhiều chuyên gia, các quy định pháp luật về đất đai nói chung còn tồn tại nhiều bất cập, chồng chéo; nhiều quy định chưa phù hợp với thực tiễn, dẫn đến phát sinh những mâu thuẫn, khiếu kiện chiếm tới 70% tổng số vụ mỗi năm.

Nhiều quy định “vênh” nhau

Theo Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế (Bộ Tư pháp) Nguyễn Hồng Hải, tính đến nay Bộ Tư pháp đã nhận được ý kiến bằng văn bản của 12 bộ và cơ quan ngang bộ; 55 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; 4 tập đoàn; 3 hiệp hội, 3 Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao về những bất cập, chồng chéo, vướng mắc giữa các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh. Qua đó cho thấy Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật chuyên ngành khác có liên quan đang tồn tại nhiều quy định “vênh” nhau.

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chuyên gia cao cấp về lĩnh vực đất đai cho rằng khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai 2013 là câu chuyện biến tài sản đất đai thành vốn tài chính hay vốn hóa đất đai. Đây là khâu yếu nhất của luật hiện hành, luật chưa quy định được những vấn đề thực tế cuộc sống đang cần. Cơ chế đổi đất lấy hạ tầng (BT) trong thời gian qua là một ví dụ, thanh tra, kiểm toán dự án nào thì rụng dự án đó. Luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT, chỉ có một điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT, chứ không quy định về định giá đất.

Điều xã hội cần với dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng, không phải thẩm quyền giao đất. Bởi đã giao đất mặc nhiên thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, cấp huyện, trường hợp dự án BT, thẩm quyền giao đất chắc chắn của UBND cấp tỉnh. Vấn đề của luật là phải xác định được giá trị đất đai mang đổi là thế nào, ai là người có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm. Đây là lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay.

Đơn cử tại Luật Đấu thầu 2013 quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án còn Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy vậy, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu chưa có quy định thống nhất về việc trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất hay không và trường hợp đã đấu giá quyền sử dụng đất thì có phải đấu thầu dự án hay không… Hay tại Luật Doanh nghiệp 2014 tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất, còn Luật Đất đai 2013 thì sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hai khái niệm chưa thống nhất và gây nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau…

Thậm chí, ngay trong các văn bản pháp luật về đất đai cũng tồn tại những quy định chưa thống nhất. Chẳng hạn như tại Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đối với “đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền”. Tuy vậy, tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2013 lại quy định: Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật, nếu người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật…

Chưa phù hợp với thực tiễn

Không chỉ chồng chéo trong các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, hiện một số quy định của Luật Đất đai 2013 còn chưa phù hợp với tình hình thực tiễn. Đề cập về vấn đề này, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng chỉ rõ: Tại khoản c, điểm 3, Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định, đất thu hồi do HĐND tỉnh quyết định là “Dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn chỉnh trang đô thị; cụm công nghiệp; khu sản xuất chế biến; nông sản; lâm sản; thủy sản; hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng”... Những đối tượng được thu hồi đất như quy định này là rất “thoáng”, tạo ra nhiều kẻ hở cho việc xảy ra sự tùy tiện của địa phương, tạo cơ chế xin - cho, hay dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp đầu tư “lách luật”, “chạy dự án” vào các khu đất vàng, đất trống để được nằm trong diện thu hồi đất.

“Theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc thu hồi đất thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh, nhưng trong thực tế với hàng ngàn, hàng vạn dự án khác nhau HĐND cấp tỉnh không thể có điều kiện xem xét quyết định (nhất là các dự án thuộc diện chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án công ích). Trong thực tế quyền thu hồi đất này chỉ nằm ở một số đơn vị tham mưu và người có chức có quyền thiếu hẳn quy chế công khai minh bạch, dân chủ, giám sát của cộng đồng, đa số trường hợp thực hiện theo cơ chế xin - cho không đấu thầu gây tổn thất rất lớn, tạo điều kiện cho tham ô, tham nhũng và lợi ích nhóm...”, ông Hùng phân tích thêm.

Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế (Bộ Tư pháp) Nguyễn Hồng Hải cho rằng, đáng chú ý là trong Luật Đất đai 2013 còn tồn tại nhiều quy định mà dễ làm phát sinh thất thoát đất đai, tham nhũng, khiếu kiện… Cụ thể như vấn đề về thu hồi đất do HĐND cấp tỉnh quy định. Theo quy định về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có quy định điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là “đất đã được giải phóng mặt bằng” (tại điểm b khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013). Tuy vậy, thực tiễn cho thấy hiện nay có rất nhiều dự án đầu tư kinh phí giải phóng mặt bằng rất lớn trong khi Nhà nước không đủ kinh phí để giải phóng mặt bằng, nên phần lớn các tỉnh kêu gọi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và tiến hành giao đất.

Liên quan đến Luật Đất đai và Luật Thuế, Giáo sư Đặng Hùng Võ lấy ví dụ: "Có trường hợp khi chuyển đất đai thành giá trị tài chính thường người dân ký hợp đồng với nhau thấp hơn so với giá thực tế, khi đền bù giải phóng mặt bằng căn cứ theo hợp đồng người dân đã ký thì còn thấp hơn giá Nhà nước quy định và người mua sẽ gặp rắc rối lớn khi muốn chuyển nhượng tiếp".

Tình trạng người dân khai sai so với giá trị thực của căn nhà, lô đất khi bán, song lại không có cơ chế nào để kiểm soát và xử phạt, vì cơ quan quản lý cũng chỉ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do hai bên nộp lên, dù đã có công chứng. Bên cạnh đó, do mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay, nên việc xác định giá mua bán thực tế là rất khó khăn, dẫn đến tạo kẽ hở cho người dân khai báo sai giá trị của bất động sản chuyển nhượng.

Để hạn chế tình trạng lách thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay, Nhà nước cần có những chế tài bắt buộc mua bán nhà, đất phải thực hiện giao dịch qua ngân hàng, nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.